양도세 계산방법 그리고 영수증 챙기기

2020년은 많은 세제 개편이 있었는데요. 특히 오늘 소개하는 양도세 관련해서는 정말이지 중요성을 느끼고 있답니다. 1가구 2주택 또는 갭투자를 하는 분들에게 더 민감한 부분이지 싶어서 오늘은 양도세 계산방법 그리고 영수증에 대한 이야기를 해볼까 합니다.  약간의 지식만 습득한다면 세금을 줄이는 절세 효과가 있기 때문이니 꼭 참고를 해주시기 바랍니다.

 

 

그럼 양도세는 어떻게 매겨지는지 예를 들어 알아보겠습니다.

어떤 한 집에 살고 있는 거주자와 배우자 또는 그 주소지에 같이 살며 생계를 유지하고 있는 모든 사람을 포함한 가족단위를 1세대라고 합니다. 이 1세대에게 개인의 토지 및 건물 부동산 , 주식등 권리를 양도함에 있어 발생하는 과세라고 생각하면 된답니다.

 

 

주택, 아파트, 상가, 주식 등 주거용으로 지어진 건물에 한해 양도가 이루어지게 되면 세금이 붙게 되는데요, 단 양도함에 있어 소득이 발생하지 않는다면 세금이 적용되지는 않는답니다. 

특히  필요경비 영수증 관련하여 이번 양도세, 종부세, 취득세 등의 파격적인 인상을 통해서 7월은 참 떠들썩 했는데요, 뭐 양도 차익으로 갭투자를 하지 않는 분들이라면 큰 타격을 없겠지만, 그 이외 분들은 양도세 계산방법을 참고하셔서 과세를 줄이는 노력을 해야 할 듯 합니다. 

 

 

이번 세제개편은 주택을 매입하고 2년안에 되파는 거주 목적이 아닌 시세차익을 노리는 투기성 거래를 차단의 목적이 있기 때문에, 2년 이상 거주한 뒤 판매를 하는 분을은 아직까지는 기본세율을 적용되니 걱정을 덜하지 싶습니다.

그럼 과세표준 구간 세율은 어느 정도 인지 알아보고 나머지 이야기를 진행해 보도록 하겠습니다.

 

양도세 계산방법 중기본세율은 기존에 40% 였습니다. 만약 1주택자가 1년 미만 보유하고 되팔 때 양도차익이 3억 7천만 원 이라면 2억 212만원으로 세율이 40% 적용되었지만, 이번 7.10대책에 따라 내년 6월 2일 부터는 양도세가 2억 8297만원으로 70%의 세율이 적용됩니다.

2년 미만 부동산을 보유했을 때 주택 외 부동산은 40%에서 60%, 주택 입주권의 경우 기본 세율에서 50%, 분양권도 50%에서 60%로 상향됩니다. 2년 이상의 경우 주택 외 부동산, 주택 입주권은 기본세율로 동일하지만 분양권의 경우 60%로 상향됩니다. 

 

 

정리해보면 분양권은 10~20%씩 인상되었고, 주택 입주권 또한 높은 폭으로 세금이 인상된 것을 확인할 수 있습니다. 이제 아파트 분양권 매매를 통해 시세 차익을 노리는 부동산 투기는 더는 어렵게 되었습니다.

하지만 양도세를 감면받는 경우도 역시 존재합니다. 보통 가장 흔하게 알려져 있는 조건이 1세대 1주택자들을 말하게 되는데 자신이 살고 있는 거주지에 있는 세대주가 1세대 1주택의 경우 비과세로 특정하기 때문에 이 부분에서 과세가 면제된다고 합니다. 

 

 

또한 장기주택자 역시 감면을 받을 수 있는데 한 거주지에 8년이상 살거나 반대로 신축주택, 공공토지에서의 문제는 감면 받을 수 있다고 합니다. 저도 위의 조건에 해당되기 때문에 정말 다행히도 세금을 면제받게 돼서 어떤 이유가 그러한지 알아보다가 알게된 세금의 종류였습니다.

요즘은 부동산시장이 매우 활발한 상태라고 할 수 있습니다. 많은 사람이 관심을 갖고 있기도 하며, 정부의 규제도 매우 강력해진 상태라고 할 수 있습니다. 사람들이 소유한 아파트나 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산 가격은 주변 호재나 정부의 정책으로 상승하기도 하고 하락하거나 정체하기도 합니다. 

이럴 때, 상승과 하락도 중요하지만 매도와 매수를 할 때, 발생하는 세금도 생각해야 합니다. 이 시점에 따라 세금을 더 내는지, 적게 내는지의 차이가 발생하기 때문입니다. 저 역시 양도세 계산방법을 통해 절세에 대한 지식을 많이 알았기 때문에 적게 내었다는 말씀을 드리고 싶습니다.

 

그렇기 때문에 양도세 절세에 필요한  영수증은 꼭 받아 놓아야 하며, 어느 부분이 인정 받는지 꼭 확인을 하셔야 합니다.  아파트 같은 경우는 공제대상이 주택 수리비 중 베란다 확장, 샷시, 보일러 교체와 같은 건 되지만, 도배, 욕조, 싱크대와 같은 소모품은 대상에서 제외 된다는 거 참고 하세요.

이번 개정사항 양도세 세율만 증가한 게 아니라 공제율도 완전하게 변했다고 할 수 있습니다. 현행에서는 집은 보유한 기간만으로 공제율을 높게 받을 수 있었는데요. 이제는 비율이 거주기간과 보유 기간 1:1로 나뉘게 되었습니다. 예를들어 설명해드리겠습니다. 

10년 이상 한 집에서 거주한 사람이 있다면 현행법에서는 무조건 양도소득세의 80%의 공제를 받을 수 있었습니다. 하지만 이제는 10년동안 거주한 사람에게만 80%를 깎아주도록 개정되었는데요. 만약 집을 2채 가지고 있는 사람이 본인은 새집에서 1년 살았고, 다른 집은 전세로 10년째 유지하고 있습니다.

이때 10년 보유했던 집을 팔면 거주한 기간이 1년도 없기 때문에 40%의 공제율을 받게 됩니다.

끝으로 양도세 계산방법을 알려 드리며 마무리 할까합니다.
양도차익 : 4억(양도) - 3억 5천(취득가액) = 5천만원
과세표준 : 5천 – 기본공제(250만원) = 4750만원
산출세액은 4750만원 * 24%(누진세율) - 522만원(누진공제액) 인데요 여기에 지방소득세를 포함하면 대략 세금이 어느 정도되는지 예상이 되지 싶습니다.

 

혹시 영수증이 없다면, 거래내역서와 계체이체내역이 있다면 추가로 공제를 받을 수 있으며 계산방법 및 필요서류는 은 홈텍스 홈페이지에 방문하시면 쉽게 계산할 수 있답니다.